Ciudad y patrimonio

Santiago Centro y Valparaíso:
EL SUBSIDIO PATRIMONIAL
ESTÁ EN DEUDA
El instrumento que permite rehabilitar viviendas antiguas no ha dado los resultados esperados. Se ha logrado colocar sólo un tercio de los 1.800 subsidios ofrecidos en los últimos años.

Por Felipe Álamos Undurraga
Periodista y Máster en Gestión Cultural
(Publicado en El Mercurio, domingo, 25 de Junio de 2006)

Los números dicen mucho. Cuenta Luis Eduardo Bresciani, jefe de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que sólo se ha logrado colocar un tercio de los 1.800 subsidios de rehabilitación patrimonial que el Minvu ha ofrecido en Valparaíso y Santiago Centro en los últimos cuatro años.
Lo más preocupante es que este tercio adjudicado también muestra una realidad compleja, como sucede en Valparaíso. En esa ciudad, de los 500 subsidios otorgados, muy pocos se han materializado, pues más del 40% de las personas que obtuvieron ese beneficio renunciaron finalmente a él, y cerca del 30% lo perdió al vencerse el plazo para utilizarlo.
Desilusión ambiente
La opinión de los empresarios porteños es elocuente. "En una reunión sostenida entre algunos inversionistas y el Serviu, se llegó a la conclusión de que el subsidio de 250 UF que entrega el gobierno no funcionó para las áreas patrimoniales. Sobre todo en el primer tramo, que va de 650 a 1.200 UF", afirma Patricio Zerrano Rojas, de Inmobiliaria e Inversiones Viento Sur Ltda.
Lo mismo piensa el arquitecto Michael Bier, director del Centro de Estudios para el Desarrollo Urbano Contemporáneo (DUC), quien dice que "el subsidio de rehabilitación patrimonial, como herramienta para la repoblación de Valparaíso, fracasó".
Agrega que "hay que tener en claro que 100 subsidios, en los últimos 2 años, no pueden revertir en Valparaíso una tendencia que está profundamente vinculada con el desarrollo social de la ciudad. La pintura de fachadas y este subsidio ayudan para que los turistas vean una ciudad linda, pero las casas se queman igual, porque la instalaciones eléctricas, por ejemplo, están en mal estado".
La autoridad está de acuerdo con el diagnóstico: "el subsidio no ha sido un instrumento efectivo para detonar un mercado importante en materia de renovación patrimonial, aunque sí ha impulsado inversiones de viviendas no afectas al subsidio, al generar expectativas en varias zonas de conservación histórica en Santiago y el puerto", dice Luis Eduardo Bresciani.
Las causas
Qué pena. ¿Qué pasa con este programa, cuyo futuro se veía tan tan auspicioso?
Las razones para explicar su aparente fracaso son múltiples, dicen los expertos. ¿La principal? El alto costo de ejecutar este tipo de proyectos. Ello provoca que la oferta sea escasa, pues son pocos los inversionistas dispuestos a arriesgarse; que los precios sean más altos que los de la competencia -lo cual restringe la demanda-, y que muchas viviendas rehabilitadas queden fuera de los tramos en los cuales opera el subsidio de rehabilitación patrimonial (entre 650 y 2.000 UF).
El problema es que bajar los costos es muy difícil. En muchas zonas patrimoniales de Santiago y Valparaíso se da una difícil combinación: terrenos con valores muy altos pero con muchas restricciones normativas a la hora de construir. En estas áreas, a diferencia de lo que sucede en las áreas de renovación urbana -donde sí está permitido demoler- no se puede compensar el alto valor del suelo con una mayor densidad habitacional.
Además, mientras una vivienda social se puede construir en 200 días, reacondicionar una vivienda demora cerca de dos años. "Ello origina un gran problema: en el largo período que media entre el anuncio del proyecto y el fin de la construcción, se origina incertidumbre en los compradores, produciéndose por ello muchas renuncias al subsidio o su caducidad", señala Luis Eduardo Bresciani.
Esto hace que competir con las viviendas nuevas sea muy difícil. En Valparaíso, cree Michael Bier, "la escasa oferta se debe a la poca demanda y la gran expectativa de ganar mucha plata en poco tiempo. La construcción de edificios de 80 hasta 100 departamentos (equivalente a todos los subsidios patrimoniales de los últimos 2 años) acumula la poca demanda existente. Son más baratos, tienen una vista mejor porque se imponen sobre los demás, e impiden una competencia justa. El problema, es que esta edificación en altura absorbe las bondades de la ciudad en un solo lugar, dejando su entorno desvalorizado".
Las soluciones
¿Qué hacer para solucionar el tema? ¿Qué es lo que se viene? Cuenta Luis Eduardo Bresciani que se están barajando varias ideas. Una de ellas es darles a los inversionistas o a las zonas patrimoniales un plazo para ejecutar sus proyectos, de manera de que los subsidios lleguen a materializarse.
También dice que se revisarán los tramos acogidos al subsidio, "para ver si se está apuntando al rango adecuado. Una alternativa sería poder extender los beneficios a viviendas de mayor valor, pero es un tema que habrá que discutir mucho, pues hay otras prioridades, sobre todo en vivienda social".
En ese sentido, señala Patricio Zerrano que "para conseguir una masificación de este instrumento, primero se debe tener en cuenta que el segmento que postula al tramo 1 (entre 650 y 1.000 UF) no es el que va a comprar un producto como el que se ofrece en las zonas de protección, porque si se dirigieran productos para este segmento en estas zonas, lo que conseguiríamos sería un producto de muy mala calidad, de pésima terminación, que terminaría por arruinar el patrimonio", afirma.
Quizás una alternativa más realista, señala Bresciani, sería otorgar subsidios de mejoramiento a viviendas ya existentes en zonas patrimoniales, sin subdivisión. Ello permitiría a los vecinos recuperar sus casas, evitando de esta forma el éxodo de los antiguos habitantes, que son los que le dan identidad a los barrios tradicionales.
Así, se podría frenar un fenómeno que se está viviendo dramáticamente en el puerto. Allí, el destino principal de las viviendas rehabilitadas es segunda vivienda, "lo que distorsiona el perfil del habitante de la ciudad, pues favorece que la ciudad esté vacía durante la semana. Al final, se produce un círculo vicioso: los santiaguinos llegan el fin de semana con bolsas de supermercados traídas desde Santiago, lo cual produce que el antiguo almacén de la esquina pierda sus clientes y al final cierre, siendo remplazado por un restaurante que abre sólo de viernes a domingo".
La idea, dice, es que los subsidios permitan que los barrios revivan con vecinos nuevos y antiguos. Todos los días.