Paradojas y analfabetismo urbanos:
Responsabilidad social y desarrollos inmobiliarios
en barrios consolidados

Por Felipe Álamos Undurraga
Periodista
Máster en Gestión Cultural: Turismo, Patrimonio y Naturaleza


Lo acepto. Es un término que está de moda y que tiene mucho de marketing. Pero encararé el problema. Lanzaré algunas ideas acerca de la Responsabilidad Social de los desarrolladores inmobiliarios. No tengo aún una definición para esta presuntuosa frase, pero sí algunas ideas para la discusión.

La creación de Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado en la Región Metropolitana (marco regulatorio que pone orden a la construcción en suelo agrícola) ha sido un avance. Hoy, en teoría, las inmobiliarias deben hacerse cargo de las externalidades negativas que causan en su entorno las megaurbainzaciones que construyen.
Partamos de un supuesto un cuanto falaz, pero que permite ir avanzando hacia el tema que más me preocupa: estas zonas se levantan en "tierra de nadie", si podemos hablar así de lugares donde existen ecosistemas interesantes o pequeñas poblaciones.
Al final, nos hemos preocupado más de lo que le pasa a las aves o las dunas- que sin duda son importantes y merecen otro artículo- que de las dinámicas que se producen al interior de las ciudades, las cuales sufren, al menos en Santiago y Viña del Mar, mutaciones y mutiliaciones diarias que afectan a miles de personas.

La mirada que falta

No sólo hay que fijar la atención en los bordes. Tan sensible como el problema de la expansión urbana, es el tema de la responsabilidad social en los proyectos que se ejecutan en barrios consolidados. Porque habría que preguntarse: ¿basta con cumplir con el plan regulador o las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones para sentirse en paz con la sociedad?
La respuesta es un rotundo no. Aunque uno suponga que el autor del plan regulador conoce al dedillo sus barrios.
Pensemos en un caso famoso: el proyecto de construir dos torres de departamentos en Plaza Las Lilas. Ahí hay un vivo ejemplo de que los ciudadanos la mayoría de las veces no sabemos leer la ciudad, no conocemos sus interacciones. Por ejemplo, quién ideó el proyecto no sabe que los vecinos piden más vida en la plaza; que desean que funcionen pequeños locales para ir a tomar un trago o un café. En cambio los inversionistas sólo proponen dos torres que colapasarán el sector y condenarán a la plaza a una penumbra semipermanente.
Tampoco consideran que su proyecto dañará la razón principal por la cual el barrio es atractivo para el mercado: su armonía. Una de las cosas que más valoran los vecinos es que precisamente los edificios tienen una escala "humana". Algo que durante cincuenta años se ha respetado y forma parte de la memoria colectiva.
Otro caso muy distinto: con el proceso de repoblamiento del centro se logró dar nueva vida a un territorio muerto. Pero en la práctica se dañó irremediablemente la imagen, la memoria visual del centro, dada por dos grandes características: la fachada continua y el uso del interior de la manzana.
Repito, no hemos aprendido a leer las ciudades. Como dijo una vez la arquitecta Verónica Adrián, especialista en el tema de los cités, "hay que construir en función de los tejidos que existen en la ciudad, no hacerlos desaparecer. Creo que un error de la política de repoblamiento de Santiago Centro ha sido que, en vez de densificar utilizando también el interior de las manzanas -que es el concepto utilizado en los cités- se haya optado por construir en altura, utilizando escalas desproporcionadas para estos antiguos barrios."
Muchas veces se peca por ignorancia. Todo barrio tiene un conjunto de reglas tácitas. ¿Las conoce el desarrollador? Él conoce su mercado objetivo. Pero no su territorio, sus interacciones, sus cadenas de valor. Y lo peor es que los arquitectos a quien se le encarga el proyecto, tampoco. Se realizan estudios de cabida, de número de estacionamientos por departamento. Pero no es suficiente.
¿Alguna vez se ha parado el arquitecto o el desarrollador a hablar con el dueño del almacen de la esquina?¿Con los vecinos? ¿Con la viejita del banco? El arquitecto y el desarrollador debe ser parecido al periodista: tiene que aprender a reportear. Por respeto, pero también como banco de datos. Se pueden sacar buenas ideas.

Paradojas inmobiliarias

Muchas veces el desarrollador no tiene conciencia de sus límites, de las amenazas que genera su inversión.
Lo peor es que en la mayoría de los casos tampoco le importa el tema. Porque al estudiar el tema de la presión inmobiliaria sobre los barrios consolidados hay que considerar dos paradojas fundamentales y muchas veces complementarias.
La primera paradoja: existe un efecto que yo llamaría "la paradoja de lo bello". Esto es: cuanto mejor calidad de vida tenga un barrio y mejor sea su arquitectura, más peligro corre de ser destruido. Es que nadie se fija en lo feo para invertir. Es decir, en la belleza de un barrio está el germen de su propia destrucción.
Un ejemplo: en la calle San Sebastián, en el barrio El Golf, queda en pie la casa que era considerada por los vecinos como la más fea del barrio. Todo lo demás, demolido.
En todo caso no es fenómeno que se da sólo en Chile. También es algo que se puede apreciar en la avenida Paulista en Sao Paulo, y también pasó en la Quinta Avenida de Nueva York. Aunque en esta última quizás se dé la primera de las normas que deben regir la responsabilidad social del inmobiliario en barrios consolidados: que lo que se construya sea de igual o mejor calidad que lo que se destruye.
Porque no se trata de frenar las dinámicas urbanas. Sólo se trata de proponer una nueva ética de la construcción. En barrios consolidados lo primero que se debe intentar es la rehabilitación arquitectónica, que significa poner en valor algo que se había deteriorado o adaptar el patrimonio a las necesidades del mercado. Si ello no es posible, hay pasar a la renovación urbana (demoler para construir algo nuevo).
Pero no cualquier tipo de renovación: ésta al menos debe conservar los elementos de la memoria visual del barrio, como podría ser el ya mencionado caso de la la fachada continua o el uso del interior de las manzanas en el caso del centro de Santiago.
Y existe una segunda paradoja: la peor amenaza del patrimonio de un barrio es la riqueza, no la pobreza. Pensemos por ejemplo en el cerro Barón y la iglesia de San Francisco en Valparaíso. Durante los años de decadencia del puerto, la relación de escalas entre las viviendas y la iglesia, se preservó casi intacta. Bastaron dos años de un boom inmobiliario y hoy la iglesia es una torre más entre otras. La autoridad, como siempre, reaccionó tarde.
A qué nos lleva esto, a que debemos aprender a mirar la ciudad con microscopio.
Recuerdo la conversación con el arquitecto argentino-israelí Isaac Guedi Capeluto, quien me contó sobre el trabajo que estaba haciendo sobre un nuevo plan regulador para Tel Aviv. Allí, mediante un sistema computacional se planteaba al detalle cuáles debían ser las alturas y rasantes para asegurar a cada edificio, plaza y calle sus derechos de asoleamiento y vista. También contaba sobre los estudios realizados en su universidad, en los que simulaba cuáles son los efectos en los vientos que los edificios causan en su entorno. ¡Cuán lejos estamos de eso!